本卷共分為 2 大題 50 小題，作答時間為 180 分鐘，總分 100 分， 60 分及格。一、單項選擇題(共 30 題，每題 2 分。每題的備選項中房地產估價師教材，只有一 個最符合題意)1. 收益法估價公式的假設前提是： ()。A．(1) 凈收益在前 t 年(含第 t 年)有變化，在 t 年后無變化為 A； (2) 報酬率大于等于零為 Y(3) 年期無限 B．(1) 凈收益在前 t 年(不含第 t 年)有變化， 在 t 年后無變化為 A； (2) 報酬率大于等于零為 Y； (3) 年期無限。 C．(1) 凈收益在前 t 年(含第 t 年)有變化，在 t 年后無變化為 A； (2) 報酬率大于零為 Y(3) 年期無限 D．(1) 凈收益在前 t 年(不含第 t 年)有變化， 在 t 年后無變化為 A； (2) 報酬率大于零為 Y； (3) 年期無限 2.在實際估價中， 建筑物折舊可以分為幾個方面， 但并不包括__。第 頁 共 頁A．物理折舊 B．功能折舊 C．物質折舊 D．外部性折舊3.下面哪個說法是錯誤的： __。 A．重新購建價格是估價時點的價格 B．重新購建價格是客觀的價格 C．建筑物的重新購建價格是全新狀態(tài)下的價格 D．土地的重新購建價格是全新狀態(tài)下的價格4. 間接比較修正的綜合計算公式為：估價對象價格= ()。

A.A B.B C.C D.D 5.房地產之所以有價格，需要具備的條件中，不包括__。 A．有用性第 頁 共 頁B．有效需求 C．稀缺性 D．排他性6.下列對折舊的描述哪一個是錯誤的： __。 A．估價的折舊注重的是價值的減損 B．估價重新建造成本與累計折舊額的差值不一定與市場價值相一 致 C．會計折舊時的 C 值必須是資產原值 D．估價上的折舊強調采用尚可使用年限7.假設開發(fā)法精確的地價評估，通常需要考慮__。 A．最佳利用方式 B．貨幣時間價值 C．投資的風險 D．投資利息8.房地產估價的假設開發(fā)法，下述說法中， __并不正確。 A．包含求在建工程的公式 B．包含求熟地價值的公式 C．包含求毛地價值的公式第 頁 共 頁D．不包含求舊房價值的公式9.某一在出讓土地上建的商場， 土地使用權出讓年限為 40 年， 建 造期為 3 年，建筑物的經(jīng)濟壽命為 60 年，在這種情況下，采用直 線法計算建筑物折舊的經(jīng)濟壽命應為__年。 A．37 B．40 C．60 D．6310.假定房地產在充分利用、無空置狀況下可獲得的收入為： __。 A．潛在收入 B．潛在毛收入 C．有效毛收入 D．凈收益11.房地產估價可以認為是__。

A．一種定價 B．對估價對象可實現(xiàn)價格的保證 C．可以取代當事人的某種民事權利 D．為當事人提供公平可信的價格參考依據(jù)第 頁 共 頁12.有甲乙兩建筑物，甲建筑物建于 1970 年，乙建筑物建于 1976 年，若依直線折舊法，甲建筑物的折舊與乙建筑物的折舊相比， __。 A．甲大于 B．甲小于乙 C．甲等于 D．難以判斷13.當選擇最佳開發(fā)利用方式時，最重要的是要選擇__。 A．用途 B．建筑容積率 C．覆蓋率 D．建筑式樣14.某宗土地面積為 300m2，其上附有建筑物，該建筑物的建筑面 積為 250m2，外觀及設備均已陳舊過時需拆除重建，估計拆除清 理費為 300 元/m2，殘值 50 元/m2。若市場上同類空地單價為 1500 元/m2，則該附有建筑物土地總價為__。 A．31.25 萬元 B．38.75 萬元第 頁 共 頁 則C．37.5 萬元 D．43.5 萬元15.某類房地產平均售價， 2003 年 1 月初為 4500 元/m2，2003 年 12 月初為 4000 元/m2，則其價格的逐月變動率為__。 A．-1.07% B．-0.98% C．-1.14% D．-1.04.由“五項因素”構成的租金叫__。

A．商品租金 B．成本租金 C．準成本租金 D．福利租金17.房地產估價的最高最佳使用原則必須同時符合的標準中， 并不 包括__。 A．價值最大化 B．雙方都認可 C．經(jīng)濟上可行第 頁 共 頁D．技術上可能18.在一定時期和一定條件下， 能代表不同區(qū)位、 不同用途地價水 平的標志性宗地的價格稱為__。 A．基準地價 B．標定地價 C．宗地價格 D．路線價格19.有一房地產，未來第一年的凈收益為 20 萬元；預計此后各年 的凈收益會在上一年的基礎上減少 2%，該類房地產的報酬率為 10%，其無限年期的價格為__。 A．250 萬元 B．200 萬元 C．196 萬元 D．167 萬元20.估價報告書的外在質量包括__。 A．估價結論的準確性 B．估價參數(shù)確定的合理性 C．估價方法選擇的正確性第 頁 共 頁D．估價報告的文字表述水平21.影響房地產價格的環(huán)境因素， 是指那些對房地產價格有影響的 房地產周圍的物理性狀因素。但并不包括__。 A．聲覺環(huán)境 B．視覺環(huán)境 C．水文環(huán)境 D．人文環(huán)境22.綜合報酬率是求取房地價值時應采用的報酬率， 此時所對應的 凈收益應該是__。 A．土地產生的凈收益 B．建筑物產生的凈收益 C．全部投資產生的凈收益 D．土地與建筑物共同產生的凈收益23.房地產估價的市場比較法求取估價對象房地產的價值， 一般稱 作為__。

A．比較價格 B．比準價格 C．積算價格第 頁 共 頁D．收益價格24.建筑物的已使用年限與估計的尚可使用年限之和 __耐用年限。 A．等于 B．大于 C．小于 D．A、B、C 均有可能25.一宗估價對象房地產的估價結果，它的期望用途是指__。 A．估價原則 B．估價依據(jù) C．估價目的 D．估價方法26.下列哪種情況會導致房地產價格偏高__。 A．有特殊利害關系人之間的交易 B．出國急售 C．買方對所買房地產有特別興趣 D．賣方不了解行情27.建筑物的經(jīng)過年數(shù)分為實際經(jīng)過年數(shù)和有效經(jīng)過年數(shù)。 以下說第 頁 共 頁法不正確的是：有效經(jīng)過年數(shù)__實際經(jīng)過年數(shù)。 A．可能短于 B．可能長于 C．一定長于 D．可能相當于28.若某商務寫字樓目前尚未出租， 因而并未產生經(jīng)濟效益， 則此 宗商務樓應歸屬于__。 A．非收益性房地產 B．收益性房地產 C．綜合性房地產 D．保值增值性房地產29.某房地產總價值 100 萬元，其中土地價格 45 萬元。已知土地 的報酬率為 8%，綜合報酬率為 15%，則建筑物報酬率為__。 A．11.4% B．11.85% C．18.6% D．20.73%30.政府機關、學校、公園等公用公益房地產估價宜采用__。

第 頁 共 頁A．比較法 B．收益法 C．成本法 D．假設開發(fā)法二、多項選擇題(共 30 題，每題 2 分。每題的備選項中，有多個 符合題意)1.房地產交易管理是指政府管理部門及其他相關部門以 __手段， 對房地產交易活動行使指導監(jiān)督等管理。 A．行政的 B．法律的 C．政治的 D．經(jīng)濟的 E．間接的2. 《房屋拆遷許可證》確定的同一拆遷范圍內的被拆遷房屋，原 則上由一家估價機構評估。需要由 2 家或 2 家以上的估價機構評 估的，估價機構之間應當就拆遷估價的__等進行協(xié)調并執(zhí)行共同 的標準。 A．依據(jù)、原則第 頁 共 頁B．程序、方法 C．收集的資料 D．參數(shù)選擇 E．收費標準3.會計要素包括__等幾大類。 A．資產 B．成本 C．負債 D．利潤和費用 E．所有者權益4.李某從甲公司購買商品房一套房地產估價師教材，合同約定建筑面積為 126 m2， 單價為 4500 元/m2，交房時測繪得到的建筑面積是 121 m2，則李 某可以選擇__。 A．退房 B．甲公司返還李某 22 500 元 C．甲公司返還李某 27 900 元 D．甲公司返還李某 36 706 元 E．甲公司返還李某 45 000 元第 頁 共 頁5.合同生效應具備下列條件__。

A．當事人具有相應的民事行為能力 B．應該使用相應的示范文本 C．意思表達真實 D．不能損害另一方利益 E．不違反法律和社會公共利益6.征收集體土地所具有的特點為__。 A．具有一定的強制性 B．被征用單位可以根據(jù)實際情況提出異議 C．妥善安置被征地單位人員的生產和生活， 用地單位向被征地單 位給予經(jīng)濟補償 D．被征用后的土地所有權發(fā)生轉移 E．土地征用后被征地單位的人員全部轉為城鎮(zhèn)戶口7.建筑平面圖反映的內容有__。 A．建筑的朝向、平面形狀 B．門窗的編號、開啟方向 C．各樓層的地面標高 D．建筑外形及細部：門窗、雨篷、陽臺等 E．內墻位置、房間名稱、樓梯間的位置第 頁 共 頁8.監(jiān)理工程師應該按照工程監(jiān)理規(guī)范的要求，采取 __等形式，對 建設工程實施監(jiān)理。 A．事前檢查 B．事后抽查 C．旁站 D．巡視 E．平行檢驗9.住房公積金管理的基本原則是__。 A．住房公積金管理委員會決策 B．銀行專戶 C．財政監(jiān)督 D．住房公積金管理中心運作 E．住房公積金管理中心決策10.以下屬于物業(yè)管理委托方的是__。 A．房地產開發(fā)企業(yè) B．公房出售單位 C．施工企業(yè) D．業(yè)主大會第 頁 共 頁E．房地產施工單位11.物業(yè)服務合同按委托人的不同和簽訂的先后順序分為__。

A．房地產開發(fā)企業(yè)或公房出售單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的 《前期 物業(yè)服務合同》 B．房地產開發(fā)企業(yè)或公房出售單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的 《物業(yè) 服務合同》 C．業(yè)主委員會代表全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的 《物業(yè)服務合 同》 D．業(yè)主委員會代表全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的 《前期物業(yè)服 務合同》 E．業(yè)主委員會代表全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的 《一般物業(yè)服 務合同》12.下列內容屬于房地產廣告的要求的是__。 A．房地產廣告中涉及所有權或者使用權的， 所有或者使用的基本 單位應當是有實際意義的完整的生產、生活空間 B．房地產廣告中對價格有表示的， 應當清楚表示為實際的銷售價 格，明示價格的有效期限 C．房地產廣告中使用建筑設計效果圖或者模型照片的， 應當在廣 告中注明第 頁 共 頁D．房地產廣告中必須注明物業(yè)管理的有關要求 E．房地產廣告中不得利用其他項目的形象、 環(huán)境作為本項目的效 果13. 《土地管理法》將土地分為__。 A．生產用地 B．非生產用地 C．農用地 D．建設用地 E．未利用地14.民事法律關系由__所構成。 A．形式 B．主體 C．客體 D．內容 E．主張15.房地產測繪的作用__。

A．為房地產開發(fā)、經(jīng)營以及交易提供基本信息服務 B．為房地產管理提供信息服務第 頁 共 頁C．為其他部分提供參考資料 D．為房地產管理提供技術服務 E．房地產測繪成果提供了房地產商品量的量度依據(jù)16.房屋租金可分為__。 A．成本租金 B．商品租金 C．土地租金 D．經(jīng)濟租金 E．市場租金17.城市用地評價內容包括__。 A．自然條件評價 B．建設條件評價 C．經(jīng)濟評價 D．社會評價 E．環(huán)境評價18.實施建設監(jiān)理的充分條件是具有__。 A．監(jiān)理法規(guī)、監(jiān)理依據(jù) B．監(jiān)理組織結構、監(jiān)理人才第 頁 共 頁C．建設工程 D．明確的責權利保障 E．監(jiān)理依據(jù)19.投資基金證券與股票、債券的區(qū)別在于__。 A．發(fā)行的主體不同，體現(xiàn)的權利關系不同 B．發(fā)行方式不同 C．風險和收益不同 D．存續(xù)時間不同 E．運行機制不同，投資人的經(jīng)營管理權不同20.農民集體的范圍有__。 A．隊農民集體 B．村農民集體 C．鄉(xiāng)農民集體 D．鎮(zhèn)農民集體 E．縣農民集體第 頁 共 頁