E.估價(jià)作業(yè)日期長(zhǎng)

『正確答案』ACD

關(guān)于本題的答案解析為，它所考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的含義。專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)，是由專業(yè)機(jī)構(gòu)以及人員來完成的具有專業(yè)性的活動(dòng)，其要提供專業(yè)意見，具備公信力，對(duì)該專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)實(shí)行有償服務(wù)，并且承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任。參見教材P2 。

2.專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的概念

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受他人委托，有著特定目的，即估價(jià)目的，需遵循公認(rèn)原則，也就是估價(jià)原則，要按照嚴(yán)謹(jǐn)程序，此為估價(jià)程序，依據(jù)有關(guān)的文件、標(biāo)準(zhǔn)以及資料，即估價(jià)依據(jù)，在合理假設(shè)之下，這是估價(jià)假設(shè)，采用科學(xué)方法，即估價(jià)方法，針對(duì)特定房地產(chǎn)，也就是估價(jià)對(duì)象，在特定時(shí)間，即價(jià)值時(shí)點(diǎn)，對(duì)特定價(jià)值或價(jià)格，即價(jià)值類型，展開分析測(cè)算與判斷，還要提供專業(yè)意見，即估價(jià)結(jié)果 。

3.估價(jià)與評(píng)估的異同

房地產(chǎn)估價(jià)，另外也被稱作房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，還被叫做房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，又叫房地產(chǎn)估值。通常情形之下，房地產(chǎn)估價(jià)與房地產(chǎn)評(píng)估可不作區(qū)分，能夠相互交換使用。相較于價(jià)值分析、測(cè)算以及判斷活動(dòng)，估價(jià)專門指的是對(duì)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估 。

房地產(chǎn)評(píng)估并非僅僅涵蓋房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，還能夠涵蓋房屋工程質(zhì)量評(píng)估，房屋完損等級(jí)評(píng)估，房屋使用功能評(píng)估，房地產(chǎn)周圍環(huán)境評(píng)估，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，甚至還能夠涵蓋房地產(chǎn)企業(yè)資信評(píng)估，房地產(chǎn)制度政策評(píng)估等 。

對(duì)于房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估房地產(chǎn)評(píng)估師考試，這一評(píng)估是建立在房屋工程的質(zhì)量情況，房屋完損的等級(jí)狀況，房屋使用的功能表現(xiàn)，以及房地產(chǎn)周圍環(huán)境等多方面的評(píng)估基礎(chǔ)之上的，其目標(biāo)在于得出關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)價(jià)這種評(píng)估，并且以得出房地產(chǎn)價(jià)值這樣的最終結(jié)論為目的，如此的評(píng)估被稱作房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，或者簡(jiǎn)稱為房地產(chǎn)估價(jià)，又或是房地產(chǎn)估值。

除去房地產(chǎn)估價(jià)這一情形以外，房地產(chǎn)估價(jià)師以及隸屬于其的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，還能夠去從事的，具體涵蓋了：

房產(chǎn)價(jià)格以及價(jià)值分配，像把房產(chǎn)的整體價(jià)值，即成交價(jià)格或者購買價(jià)格，其中涵蓋土地價(jià)格與建筑物價(jià)格，于其不一樣的部分之間予以分配 。

1) 將涵蓋了有關(guān)于土地以及建筑物價(jià)值的這樣一種房地產(chǎn)總體價(jià)值，于土地跟建筑物這兩者之間給出某種分配，把一整個(gè)地塊的價(jià)值，在其上面建筑物的不同單元之間給予分配；2）運(yùn)用成本法去測(cè)算住宅小區(qū)的平均房?jī)r(jià)，接著在各個(gè)樓棟、單元、樓層以及戶型之間予以分配；3）開發(fā)區(qū)或者土地一級(jí)開發(fā)片區(qū)的平均地價(jià)，在開發(fā)完工之后的各個(gè)宗地之間作出分配；4）有高層建筑地價(jià)分?jǐn)偟鹊?。

第二，存在價(jià)值提升評(píng)估業(yè)務(wù)，比如說，針對(duì)房屋實(shí)施重新的裝飾裝修行為，對(duì)房屋內(nèi)的設(shè)備予以更新，將房地產(chǎn)原本的用途進(jìn)行改變，促使相鄰的房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合并等情況 。

3) 房地產(chǎn)價(jià)值因污染、工程質(zhì)量缺陷等因素致使減損后的評(píng)估業(yè)務(wù)，也就是針對(duì)此類造成房地產(chǎn)價(jià)值減損情況所開展的評(píng)估工作，有在其中進(jìn)行評(píng)估的業(yè)務(wù) 。

4) 有關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評(píng)估的業(yè)務(wù)，像是征收征用房地產(chǎn)的情況，還有房地產(chǎn)遭受損害的狀況，又或是對(duì)被損害房地產(chǎn)進(jìn)行修復(fù)時(shí)所造成的停產(chǎn)停業(yè)損失評(píng)估，以及搬遷費(fèi)評(píng)估，再到臨時(shí)安置費(fèi)評(píng)估 。

房地產(chǎn)方面的咨詢業(yè)務(wù)，包括房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查房地產(chǎn)評(píng)估師考試，以及對(duì)其進(jìn)行分析、預(yù)測(cè)，還有房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的可行性深入研究，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的精心策劃，房地產(chǎn)項(xiàng)目的細(xì)致調(diào)查、全面評(píng)價(jià)，房地產(chǎn)最高最佳利用的專業(yè)分析，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力透徹分析，房地產(chǎn)狀況的精準(zhǔn)評(píng)價(jià)，房地產(chǎn)定價(jià)的合理操作，房地產(chǎn)購買情形的詳細(xì)分析，房地產(chǎn)資產(chǎn)管理等 。

這些與房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估有關(guān)的業(yè)務(wù)，以及房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)，并非只有房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)能夠從事，而是那些有能力去從事并且應(yīng)當(dāng)著重努力拓展的業(yè)務(wù)范疇。

二、房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)(五點(diǎn))(重點(diǎn)掌握)

特點(diǎn)1 評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值，不是價(jià)格

價(jià)值是物真實(shí)具有的實(shí)際數(shù)值,它是較為內(nèi)在的,具備相對(duì)客觀性以及相對(duì)穩(wěn)定性,還是價(jià)格波動(dòng)所圍繞的核心要點(diǎn)。價(jià)格是價(jià)值在外部呈現(xiàn)出來的樣子,會(huì)圍繞價(jià)值進(jìn)行上下動(dòng)蕩起伏。因?yàn)榇嬖诙▋r(jià)決策、個(gè)人喜好或者經(jīng)營(yíng)者之間的特殊聯(lián)系與不明事理等緣故,常常會(huì)出現(xiàn)“價(jià)值低但價(jià)格高”或者“價(jià)值高然而價(jià)格低”等價(jià)格偏離價(jià)值的狀況 。

從本質(zhì)上來說，房地產(chǎn)估價(jià)所針對(duì)的是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值，而非其價(jià)格，價(jià)值對(duì)價(jià)格起到?jīng)Q定性作用，在實(shí)際進(jìn)行估價(jià)時(shí)，通常是借助外在呈現(xiàn)的價(jià)格去推斷隱匿于其中的內(nèi)在價(jià)值。

特點(diǎn)2 房地產(chǎn)估價(jià)是模擬市場(chǎng)定價(jià)而不是替代市場(chǎng)定價(jià)

當(dāng)事人個(gè)人行為構(gòu)成定價(jià)，市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)中有4PS，其中定價(jià)是很重要的一個(gè)P，定價(jià)方法繁多。

房地產(chǎn)價(jià)值，是由市場(chǎng)力量來決定的，這樣的價(jià)值是客觀的，它是被眾多市場(chǎng)參與者的價(jià)值判斷給形成的，并非是由個(gè)別市場(chǎng)參與者的價(jià)值判斷所形成的價(jià)值，一定要把個(gè)別因素排除掉，。

房地產(chǎn)估價(jià)并非房地產(chǎn)估價(jià)師隨意的主觀定價(jià)行為，而是房地產(chǎn)估價(jià)師去模擬多數(shù)市場(chǎng)參與者的思維與行為，在充分認(rèn)知房地產(chǎn)市場(chǎng)形成房地產(chǎn)價(jià)格的機(jī)制及過程的基礎(chǔ)上，并且深入調(diào)查了解房地產(chǎn)市場(chǎng)行情，再通過科學(xué)的分析、測(cè)算以及判斷這種活動(dòng)，從而將客觀存在的房地產(chǎn)價(jià)值揭示出來。

房地產(chǎn)價(jià)值原本就是客觀存在著的，房地產(chǎn)估價(jià)師憑借運(yùn)用估價(jià)理論知識(shí)以及實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，去“發(fā)現(xiàn)”或者“探測(cè)”房地產(chǎn)價(jià)值，并非去“發(fā)明”亦或是“創(chuàng)造”房地產(chǎn)價(jià)值。

估價(jià)師在具體模擬房地產(chǎn)市場(chǎng)給某個(gè)估價(jià)對(duì)象“定價(jià)”之時(shí)，要進(jìn)行換位思考，要考慮估價(jià)對(duì)象潛在的那些目標(biāo)客戶群是怎樣去思考以及如何分析其價(jià)格的，要模擬估價(jià)對(duì)象潛在目標(biāo)客戶群的思維來展開估價(jià)，而非依據(jù)自身的偏好去判斷，更不應(yīng)該把自己主觀想象出來的某個(gè)“價(jià)值”強(qiáng)行施加給估價(jià)對(duì)象。

特點(diǎn)3 房地產(chǎn)估價(jià)是提供價(jià)值意見，不作價(jià)格保證

開展估價(jià)工作時(shí)，是由估價(jià)機(jī)構(gòu)以及估價(jià)師，以專業(yè)機(jī)構(gòu)和專家的身份，去發(fā)表針對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值或者價(jià)格的專業(yè)意見，并非是由估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師，對(duì)估價(jià)對(duì)象在市場(chǎng)上能夠?qū)崿F(xiàn)的價(jià)格作出保證。

不能曲解為估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師可以不負(fù)責(zé)任地隨意發(fā)表意見。

依據(jù)所提供的專業(yè)意見的用途以及作用，能夠劃分成兩種具備不同性質(zhì)的估價(jià)：其一為鑒證性估價(jià)，也就是所謂的公證性估價(jià)、證據(jù)性估價(jià)；其二為咨詢性估價(jià)，也就是所謂的參考性估價(jià)。為委托人向第三方去證明，或者是向第三方進(jìn)行說服而給出的估價(jià)，也就是估價(jià)報(bào)告是供委托人以外的第三方使用，特別是供眾多不特定的第三方使用，比如為證券發(fā)行提供參考依據(jù)的估價(jià)，為上市提供參考依據(jù)的估價(jià)，為上市公司關(guān)聯(lián)交易提供參考依據(jù)的估價(jià)，為房屋征收補(bǔ)償提供參考依據(jù)的估價(jià)，為房地產(chǎn)抵押貸款提供參考依據(jù)的估價(jià)，為人民法院強(qiáng)制拍賣房地產(chǎn)（也就是房地產(chǎn)司法拍賣）提供參考依據(jù)的估價(jià)，通常都屬于鑒證性估價(jià)。

分別是，具有鑒證性質(zhì)的那種估價(jià)，是供第三方去使用的，而具備咨詢性質(zhì)的這般估價(jià)呢，大多是給委托人自己來使用的。

供委托人自身使用所做的估價(jià)，也就是估價(jià)報(bào)告是供委托人自己使用的那種，像為委托人購買房地產(chǎn)來確定出價(jià)、出售房地產(chǎn)進(jìn)行定價(jià)提供參考的之類估價(jià)，一般屬于咨詢性估價(jià)。在這兩種性質(zhì)不同且有區(qū)別的估價(jià)里，估價(jià)機(jī)構(gòu)以及估價(jià)師都得承擔(dān)一定的法律責(zé)任，其中，鑒證性估價(jià)承擔(dān)的法律責(zé)任比咨詢性估價(jià)承擔(dān)的法律責(zé)任要大。

具有鑒證性質(zhì)的估價(jià)務(wù)必做到“獨(dú)立、客觀、公正”，進(jìn)行咨詢相關(guān)的估價(jià)應(yīng)當(dāng)做到“為委托人去努力地爭(zhēng)取那最大程度的合法權(quán)益”。

【例題· 單選題】在下列的房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)當(dāng)中，并非屬于那種具有鑒證性質(zhì)估值的是(　)。

A.為人民法院強(qiáng)制拍賣房地產(chǎn)確定保留價(jià)提供參考

B.為房地產(chǎn)損害雙方當(dāng)事人確定賠償金額提供參考

C.為上市公司涉及房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)交易確定交易價(jià)格提供參考

D.給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在建設(shè)用地使用權(quán)指標(biāo)出讓這個(gè)過程里，去確定投標(biāo)報(bào)價(jià)，提供一些參考，。

『正確答案』D

解析答案里，本題所考查的是房地產(chǎn)估價(jià)具備的特點(diǎn)，具有鑒證性的估價(jià)，其對(duì)象是處于委托人之外的第三方，然而具有咨詢性的估價(jià)，其對(duì)象卻是委托人自身這一方，參考教材P7 。

特點(diǎn)4 估價(jià)有誤差，但誤差應(yīng)在合理范圍之內(nèi)

(必考考點(diǎn))

同一時(shí)間，針對(duì)同一房地產(chǎn)的同種價(jià)值評(píng)估，不同的估價(jià)師去做，得出的評(píng)估值常在不同，而且和實(shí)際成交價(jià)格存在差異，甚至差異頗大，如此便產(chǎn)生了估價(jià)準(zhǔn)確性的問題。

對(duì)估價(jià)準(zhǔn)確性問題的全面認(rèn)識(shí)包括5點(diǎn)：

①哪怕都是合格的估價(jià)師，也沒辦法得出完全一樣的評(píng)估價(jià)值，只會(huì)得出相近似的評(píng)估價(jià)值呀（誤差沒法避免）。這是由于估價(jià)總是在信息不完整以及存在不確定因素的情況下做出的，而且估價(jià)師所掌握的信息通常不可能完全一樣。

所有經(jīng)過評(píng)估得出的價(jià)值，都存在著處于一定程度范圍之內(nèi)的誤差情況，也就是說，評(píng)估價(jià)值是真實(shí)價(jià)值與誤差相加之后所得到的結(jié)果 。

③不能把用于一般物理量測(cè)量的誤差標(biāo)準(zhǔn)拿來要求估價(jià)的誤差標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)允許估價(jià)存在較大誤差，然而估價(jià)的誤差這又得處于適度范圍，不過這個(gè)所謂的度是比較難以去把握的。

首先，判斷誤差大小或者準(zhǔn)確性，在理論范疇內(nèi)，是要把評(píng)估價(jià)值同真實(shí)價(jià)值予以比較，而在實(shí)際情況里，卻是需把它和風(fēng)符合要求的估價(jià)師的重新估價(jià)結(jié)果進(jìn)行比較。

鑒于確切真實(shí)價(jià)值無法知曉，于是產(chǎn)生了兩種用以替代真實(shí)價(jià)值的選項(xiàng)，其中之一是實(shí)際達(dá)成的交易價(jià)格，另一個(gè)是具備資質(zhì)的估價(jià)師的再次評(píng)估 outcomes 。

評(píng)估出來的價(jià)值，通常是處于一系列假定為正常交易的條件之下，在這種狀況下最有可能出現(xiàn)的價(jià)格。然而呢，實(shí)際在進(jìn)行成交的時(shí)候，所面臨的交易情況不見得會(huì)是正常的那個(gè)樣子。并且呀，實(shí)際最終達(dá)成的成交價(jià)格并非必然就是能代表正常市場(chǎng)狀態(tài)下的那個(gè)價(jià)格情況。正是因?yàn)檫@樣的緣故，所以嘛，一般而言是不可以直接采用實(shí)際成交時(shí)所產(chǎn)生的那個(gè)價(jià)格的；恰恰相反地吶，而是應(yīng)該去采用經(jīng)由合格的估價(jià)師（就通常的狀況是幾位一般大眾都大家達(dá)成共識(shí)認(rèn)為具備較高專業(yè)勝任能力的若干位估價(jià)專家），針對(duì)同一估價(jià)對(duì)象，依據(jù)同一估價(jià)目的，在同一個(gè)時(shí)間所做出的這樣一種重新估價(jià)之后得出的結(jié)果。(對(duì)比法，復(fù)核)。

⑤有一種間接方法，那就是考察履行估價(jià)程序之時(shí)是否存在瑕疵 這程序包括考察估價(jià)師以及估價(jià)機(jī)構(gòu)在履行估價(jià)程序方面有沒有疏漏 還要看估價(jià)參數(shù)是不是合理 同時(shí)要看估價(jià)方法是不是適用等情況 通過這些來間接對(duì)其估價(jià)結(jié)果進(jìn)行肯定或者否定 。

辦法是防止出現(xiàn)較大誤差，此辦法為、制定估價(jià)業(yè)務(wù)技術(shù)規(guī)范和、職業(yè)道德規(guī)范等 。

當(dāng)下，我國(guó)存在著這樣三個(gè)技術(shù)規(guī)范以及職業(yè)道德規(guī)范 ：《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，沒錯(cuò)，它是國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) ，《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》，還有《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》 。

【例題·單選題】關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)誤差的說法，錯(cuò)誤的是(　)。

A.判斷評(píng)估價(jià)值的誤差大小，判斷評(píng)估價(jià)值的準(zhǔn)確性，理論上是要把它跟真實(shí)價(jià)值做比較，以此來進(jìn)行判斷 。

誤差存在于估價(jià)之中，能夠采用通常物理量測(cè)量所使用的誤差標(biāo)準(zhǔn)，來對(duì)估價(jià)的誤差標(biāo)準(zhǔn)予以要求 。

C.所有的評(píng)估價(jià)值，均是存在誤差的，所以能夠講所有的評(píng)估價(jià)值都是近似值 。

D.估價(jià)誤差應(yīng)有一定的限度，因此需要確定合理的誤差范圍

『正確答案』B

考題所涉及的內(nèi)容，被考查關(guān)鍵考點(diǎn)為房地產(chǎn)估價(jià)的特性。在進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估時(shí)會(huì)產(chǎn)生一定偏差，然而這種狀況下所產(chǎn)生的誤差，絕不能以普通物理量測(cè)量時(shí)所遵循的誤差判定標(biāo)準(zhǔn)來衡量，并據(jù)此要求房地產(chǎn)估價(jià)的誤差標(biāo)準(zhǔn)必須與之相同。房地產(chǎn)估價(jià)本身是一門獨(dú)具特色的藝術(shù)，針對(duì)誤差標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)定，其表現(xiàn)并不像普通物理量測(cè)量那般具有明確恒定的客觀性。詳細(xì)參考內(nèi)容可查閱教材P9 。

【例題·單選題】不一樣的房地產(chǎn)估價(jià)師，針對(duì)同一估價(jià)對(duì)象，處于同一估價(jià)目的、同一價(jià)值時(shí)點(diǎn)的狀況下，其所作出評(píng)估價(jià)值，平常并不完全一樣，這主要是源于(　)。

A.掌握的有關(guān)信息不同

B.做出的估價(jià)師聲明不同

C.估價(jià)對(duì)象狀況不同

D.委托人不同

『正確答案』A

“答案解析”表明，本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)。因?yàn)樾畔⒉煌耆也淮_定，所以合格的估價(jià)師也只能得出近似的評(píng)估價(jià)值，這意味著估價(jià)不可避免。參考教材P8至9 。

一般而言，通常不太適宜直接去運(yùn)用實(shí)際成交的價(jià)格用以判斷估價(jià)結(jié)果的正確性與否。(　)。

『正確答案』√

對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)特點(diǎn)相關(guān)的那道題的答案作出解析，此所說本題，考查的就是房地產(chǎn)估價(jià)的那些特點(diǎn)了。 在判斷估價(jià)誤差到底有多大的時(shí)候，一般情況下，不會(huì)選擇與實(shí)際成交價(jià)格去作比較，這是因?yàn)閷?shí)際成交價(jià)格并不一定就是那種正常又合理的價(jià)格呀。 而其判斷的方法呢，一般是和其他合格的估價(jià)師針對(duì)同一估價(jià)對(duì)象，在處于同一目的、同一價(jià)值時(shí)點(diǎn)的條件下所給出的重新估價(jià)結(jié)果來進(jìn)行比較的。參考的教材是P9頁 。

就科學(xué)可操作性而言，能夠用以判定一個(gè)評(píng)估價(jià)值誤差的大小或者準(zhǔn)確性的是所謂的(　) ，此為【例題·單選題】所涉及 。

A.估價(jià)對(duì)象的真實(shí)價(jià)值

B.估價(jià)對(duì)象的重置價(jià)格

C.估價(jià)對(duì)象的實(shí)際成交價(jià)值

D.合格估價(jià)師的重新估價(jià)結(jié)果

『正確答案』D

本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)，要注意題干里“可操作性”這幾個(gè)關(guān)鍵重要提示，若沒有這個(gè)提示，A也是正確的，然而有了操作性的限制，那就只有D是正確答案，參見教材P8～9 。

本題給我們的啟示——細(xì)心審題，注意發(fā)現(xiàn)題干中的提示。

特點(diǎn)5 既是科學(xué)也是藝術(shù)

那從事房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估工作的估價(jià)師，在此過程當(dāng)中呀，是必然要把理論方法跟實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，以一種極為完美狀態(tài)結(jié)合到一塊兒的。而且呢還要額外增多這當(dāng)中科學(xué)的部分組成，同時(shí)減少那帶有藝術(shù)性質(zhì)的部分成分。

【例題·多項(xiàng)選擇題】下列有關(guān)對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)本質(zhì)而言的說法之中，正確的存在有（ ）。

A.房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格

B.房地產(chǎn)估價(jià)是替相關(guān)當(dāng)事人為房地產(chǎn)定價(jià)

C.房地產(chǎn)估價(jià)是為委托人提供價(jià)格保證

D.房地產(chǎn)估價(jià)會(huì)有誤差，但誤差應(yīng)該在合理范圍內(nèi)

E.房地產(chǎn)估價(jià)是一門科學(xué)也是一門藝術(shù)

『正確答案』ADE

本關(guān)于答案解析的內(nèi)容，考查的是房地產(chǎn)估價(jià)所具有的特點(diǎn)。選項(xiàng)B不對(duì)，房地產(chǎn)估價(jià)乃是去模擬市場(chǎng)價(jià)格形成的整個(gè)過程，并非是去替代市場(chǎng)進(jìn)行定價(jià)；選項(xiàng)C有誤，房地產(chǎn)估價(jià)僅僅是提供價(jià)值方面的意見，而非給出價(jià)格保證。僅供參考，參見教材P5經(jīng)過P6再到P7一直到P8最后直至P9直到P10 。

三、房地產(chǎn)估價(jià)的必要性(熟悉)

1.專業(yè)估價(jià)存在的前提——獨(dú)一無二、價(jià)值量大

一種資產(chǎn)，若它不具備獨(dú)一無二的特性，相同的情況有很多，其價(jià)格是普遍存在的，并且人人都知道這樣的價(jià)格，通過簡(jiǎn)單的比較，就能夠得知這樣的情況，那么這種資產(chǎn)就不需要專業(yè)估價(jià)。

一種資產(chǎn)，它有著獨(dú)一無二的特性，可當(dāng)價(jià)值量不夠大時(shí)，聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)或者專業(yè)人員進(jìn)行估價(jià)，其花費(fèi)跟資產(chǎn)本身的價(jià)值相比較而言較高，不但如此，甚至超過了資產(chǎn)本身的價(jià)值，如此一來，聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)或?qū)I(yè)人員估價(jià)就顯得不經(jīng)濟(jì)了，那么也就不需要專業(yè)估價(jià)了。

2.房地產(chǎn)需要專業(yè)估價(jià)

就專業(yè)估價(jià)而言，真正有那種需求的，主要涵蓋了房地產(chǎn)，還有古董和藝術(shù)品、礦產(chǎn)資源、企業(yè)整體資產(chǎn)，以及某些個(gè)機(jī)器設(shè)備、無形資產(chǎn)等。專門說說房地產(chǎn)這一方面，鑒于房地產(chǎn)具備不可移動(dòng)、獨(dú)一無二、并且價(jià)值量大這樣的特性，它的市場(chǎng)屬于典型的不完全市場(chǎng)。

“完全市場(chǎng)”情形具備如下條件：其一，存在同質(zhì)商品；其二，買者與賣者眾多分布；其三，進(jìn)出市場(chǎng)頗為自由；其四，買者以及賣者均掌握當(dāng)下價(jià)格的完整信息，并且能夠預(yù)測(cè)未來價(jià)格走向；其五，針對(duì)成交總額來講，單個(gè)買者以及賣者的購銷額度并不重要；其六，買者間以及賣者間不存在串通共謀行為關(guān)聯(lián)；其七，消費(fèi)者致力于追求總效用達(dá)到最大化，銷售者則力求追求總利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)最大化；其八，商品能夠進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，并且可以產(chǎn)生空間位置的移動(dòng)，。

倘若不符合任何一條，那便屬于不完全市場(chǎng)。而純粹的完全市場(chǎng)于現(xiàn)實(shí)當(dāng)中幾乎是不存在的。

作為商品的房地產(chǎn)，其品質(zhì)存在各不相同的情況，并且具有復(fù)雜特性，這不符合第①條，也不符合第④條。此外，房地產(chǎn)實(shí)物具備無法移動(dòng)的特征，這不符合第⑧條。所以，房地產(chǎn)市場(chǎng)是典型的不完全市場(chǎng)。

不完全的市場(chǎng)，存在著諸多阻礙房地產(chǎn)價(jià)格合理形成的因素，它不會(huì)自動(dòng)地生成常人易于識(shí)別的恰當(dāng)價(jià)格，這就需要房地產(chǎn)估價(jià)師去提供市場(chǎng)信息，加以進(jìn)行替代市場(chǎng)的估價(jià)，以此推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格正?；?，進(jìn)而促進(jìn)公平交易，保障當(dāng)事人合法權(quán)益，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

3.房地產(chǎn)估價(jià)在估價(jià)中占主體地位

(1)房地產(chǎn)量大面廣，其他資產(chǎn)數(shù)量相對(duì)較少

房產(chǎn)數(shù)量極為可觀，社會(huì)所擁有的存量數(shù)量巨大，每年新增加的量也十分之多。房地產(chǎn)乃是我國(guó)民眾用以保有財(cái)富的主要方式和工具當(dāng)中的一個(gè) 。

(2)房地產(chǎn)需要估價(jià)的情形

不是房地產(chǎn)的其他資產(chǎn)，主要是出現(xiàn)交易行為，出現(xiàn)交易行為時(shí)就需要進(jìn)行估價(jià)。房地產(chǎn)呢，除了有交易行為外，還存在抵押、征收、稅收、保險(xiǎn)等行為。這些行為，都需要對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)。相比對(duì)其他資產(chǎn)估價(jià)的需求，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需求可是要大得多得多了。

(3)房地產(chǎn)估價(jià)具備提供咨詢顧問服務(wù)的能力，這種能力為房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)帶來了更為廣闊的發(fā)展空間 。

房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間是 10 月 19 日，以及 10 月 20 日。當(dāng)下距離考試存有漫長(zhǎng)的一段時(shí)間。符合報(bào)名條件的考生，趕快抓緊時(shí)間去購買教材著手準(zhǔn)備復(fù)習(xí)，從而給自己爭(zhēng)取更多機(jī)會(huì)。需要復(fù)習(xí)資料的同學(xué)能夠登錄建設(shè)工程教育網(wǎng)去了解。免費(fèi)復(fù)習(xí)資料> 免費(fèi)試聽課>。